虎门问答营销流程-李嘉诚家族也没扛住：长实卖房收入大降4成，“我们没有必须赢的心态”

带着一身疲惫，长实集团主席李泽钜携管理团队走到镜头前，面向投资者发布 2024 年中期业绩。

过去的半个财年，李泽钜执掌下的长实集团，净利润下滑的势头仍未止住。好消息是，洒向海外市场的种子陆续进入收成期，这为长实集团提供了腾挪空间。

根据长实集团 2024 年中报，报告期内，长实集团实现股东应占溢利 86.3 亿港元，较 2023 年上半年的 103.31 亿港元下降 16.47%。净利润下滑的原因指向物业销售收入确认减少导致利润贡献降低。今年上半年，长实集团实现物业销售收入 46.35 亿港元，同比下降 43.79%；实现收益 18.21 亿港元，同比下降 48.41%。

对于一城一池的得失，李泽钜并不是特别在意，" 鉴于我们过去在土地上的投资不足，开发收益的下降对任何人来说都不奇怪，我们很高兴能够在不确定时期保持非常强劲的资产负债表。"

港府 " 撤辣 " 后市场气氛回暖，时代周报记者摄

与其他重资产企业不同，长实集团的杠杆率仅为 5.5%。

" 我们的杠杆率足够低，在香港以外的投资也具有相当高的结构流动性，因此我们不必为新投资设定上限。" 李泽钜说，长实集团很有耐心，从来没有必须赢的交易，重点是利润回报和投入成本。" 由于我们在海外的投资，当机会出现时，长实集团有能力将海外资金调配到香港或内地进行投资。"

对于香港市场，李泽钜表示他没有 " 水晶球 " 去预测整体市场，" 香港在过去几十年里经历了许多经济周期，每一次赚钱最多的都在别人看跌时买进的人。我的经验告诉我，当香港市场好转时，一切的变化发生得很迅速，没有多少时间作出反应。我不敢赌香港市场太差，历史告诉我们，谁赌香港长期差都是错的。"

降价折损利润，还会竞投香港项目

由于上半年大卖的港岛黄竹坑住宅项目 Blue Coast 尚未确认收入，且香港及内地房地产市场疲软，报告期内长实集团的物业销售收入及收益均录得大幅下滑。

长实集团 2024 年中报显示，今年上半年已确认的物业销售收入 46.35 亿港元，较去年同期的 82.46 亿港元下降 43.79%。收入主要来源于香港洪水桥 #LYOS 和屯门飞扬第 1 期、东莞海逸豪庭等。

由于前述项目均曾大幅降价促销，因此物业销售业务的利润贡献亦出现较大折损。今年上半年，长实集团物业销售实现收益 18.21 亿港元，较去年同期的 35.3 亿港元接近腰斩。

" 在香港和内地经济环境及物业市场气氛持续疲弱的情况下，上半年度物业销售收入及收益较去年同期减少。" 长实集团在中报中指出。

今年 2 月底，港府全面撤辣，香港房地产市场成交量有所修复，长实集团抓住机会积极推盘。

长实集团披露数据显示，自今年 4 月推出以来，Blue Coast 实现销售额 108 亿港元。另外，新加坡 Perfect Ten 项目已售罄，油塘亲海駅、屯门飞扬项目销售进展顺利。截至今年 6 月末，长实集团已签订合约但尚未确认的物业销售收入 284.4 亿港元，将于年内确认的收入 54.07 亿港元。

按照在港物业销售利润率 40.1%、内地 40.3%、海外 24.5% 的利润率计算，长实集团已提前锁定收益超 20 亿港元。Blue Coast 计划于 2025 年底完工，也将对利润规模增色不少。

对于接下来的推盘节奏，李泽钜表示，公司一向采取 " 贴市策略 " 推售新项目，" 我相信销售团队将拿出正确的市场友好策略。"

对于投资人关心的 " 长实集团是否仍有兴趣在港竞投更多项目 " 时，李泽钜笑称，这是一个简单的答案，" 是的。"

他进一步表示，利润与市场状况挂钩，" 当市场疲软时，利润可能会降低，但当市场开始复苏时，利润的增长速度可能比大家的反应更迅速。我们对香港的新项目有点兴趣，关键在于利润回报和投入成本。"

" 但话又说回来，我们没有必须赢的心态，我们现在在选择上处于有利地位。" 李泽钜说。

长实集团主席李泽钜出席业绩发布会，图源：长实集团业绩直播

有能力把握香港和内地机会

近年来，长实集团不断加码英国市场，今年投向英国的资金便已接近 75 亿港元，主要涉及能源领域。

今年 4 月，长实集团收购 Phoenix Energy，总代价 30.49 亿港元，后者是一家北爱尔兰配气网络营运商；5 月，作价 8.59 亿港元收购 UU Solar ——于英国拥有及经营可再生能源发电资产组合（包括太阳能、风力及水力资产）；8 月，收购英国陆上风电资产组合，总代价约 35.6 亿港元。

长实集团在去年完成的一笔令市场瞩目的大宗海外收购，已创造丰厚回报。

2023 年 7 月，长实集团以 48.11 亿港元收购 Civitas Social Housing PLC 全部股权。这是一家在伦敦证券交易所主板的高级市场上市的房地产投资信托基金，持有资产包括专业支援房屋及家居护理房屋，拥有 697 处房产和 4594 份租约。

今年上半年，长实集团物业租务实现收入 31.18 亿港元，同比增长 8.94%，实现收益 24.44 亿港元，同比增长 5.53%。其中，来自海外市场的收益贡献为 4.89 亿港元，同比增长 136%。

" 我们对英国社会住房的投资增强了投资物业组合的弹性，帮助我们更好地抵消了目前香港市场的挑战。" 李泽钜强调，长实集团将继续采取多元化、全球化策略，寻求具有双位数回报及高结构流动性的投资机会，以进一步提升资产负债表和盈利的质素。

海外的资产也为长实集团把握香港和内地的投资机会准备了弹药。

" 我们很高兴能够在海外基础设施业务实现两位数的内部收益率，并且具有良好的结构流动性。这意味着，当香港或者内地有比较庞大的投资机会的时候，我们有能力筹集海外资金回来进行投资。" 李泽钜表示。